על מנת שנייצר תשואה מעולה, צריכים להתקיים בהרמוניה כמה מרכיבים, כפי שניתן לראות ב-6 קטגוריות דירוגי האורחים ב-Airbnb:
- דירה איכותית ואמת בפרסום (Accuracy)
כל אורח, בין אם בא למטרת נופש, למטרה מקצועית או לביקור משפחתי, מגיע עם ציפייה. צריכה להיות הלימה אמיתית בין מה שהבטחנו, בתמונות, במילים ובתיאור לבין המוצר שהלקוח מקבל.
- שירות ותקשורת מושלמים ((Communication
אנחנו לא מלון, אבל בהחלט יש כתובת. להכל. כשאורח מגיע הוא צריך לדעת שיש לו עם מי לנהל תקשורת רציפה, בכל שעה, לתת מענה לשאלותיו ופניותיו.
אורח מצפה לסיוע בתפעול טכני של מכונת כביסה, הסבר על הסדרי חניה ואפילו המלצות על מסעדות ובילויים באיזור.הצוות שלנו שם, בשבילו, 24/7.
- ניקיון (Cleanliness)
סדינים בוהקים, אמבטיה מתוקתקת, ריח של ברק באוויר. זהו אחד האתגרים המורכבים ביותר לביצוע. כוח האדם בתחום לא פשוט ונדרשת בקרת איכות מתמדת כדי להבטיח עמידה בסטנדרטים.
- מיקום (Location)
אין כמו לרדת למטה ולראות עיר שוקקת, חוף ים מרגיע, או שקט של כפר. לכל מיקום יש לקוחות משלו – אבל צריך להיות למיקום הזה ייחוד וביקוש.
- כניסה חלקה ונעימה (Check-in)
העובדה שאין הליך מסורתי מוכר של צ׳ק אין כמו בבית מלון גורמת לאורחים בלבול. נוהל צ׳ק אין כתוב, מצולם, עצמאי במידת האפשר וחלק באופן מקסימלי – חשובה ביותר.
- ערך אמיתי והולם למחיר (Value)
לדירות שונות יש מחירים שונים, ברמות שונות ובתקופות שונות. אבל יש דבר אחד שלא משתנה: התחושה של האורח שקיבל ערך הולם לכספו. ״לתקוע״ מחיר גבוה ולגרום לו לתפוס מדי פעם זה אולי מצליח לטווח הקצר אבל עלול להשאיר אורח עם תחושת חמיצות שבאה לידי ביטוי בחוות דעת.
אנחנו שואפים לגבות מחיר מלא, ראוי, נושא תשואה ולצד כל אלה הולם את הנכס ואת מה שהוא מעניק בתמורה.
מודל כלכלי – עלויות, הכנסות, הוצאות ותשואה:
כדי להבין את השוק, ניתן לראות בגרף המצורף כי בלב מדינת ישראל, תל אביב, הרצליה ואיזורי הביקוש לתיירות יש כבר כמעט 10,000 דירות נופש פעילות.
הצצה לכל אתר רלוונטי תראה לכם לעיתים נכסים דומים, באיזורים דומים, עם רמות תמחור רחוקות להפליא.
למה זה קורה?
רוב מכריע של הדירות מופעלות באופן חובבני, על ידי בעל הנכס, בן משפחה, חבר וכדומה. בחיים העסקיים כמו בחיים עצמם, אין קיצורי דרך.
אפשר לנהל בחובבנות ולקבל תוצאה בהתאם ואפשר לנהל במקצוענות ולקבל תמורה אחרת לגמרי.
בגרף ניתן לראות שרק שכבת קצפת עליונה של מארחים הם מה שמוגדר Superhosts. – מקצועני אירוח שירות שהתוצאה שלהן היא תשואה ראויה.
(מקור: www.airdna.co)
אם אתה מקצוען, אתה מכניס הרבה יותר:
אם אתה נותן שירות רציני ומלוטש, אתה מייצר אורחים מרוצים יותר שמשאירים חוות דעת נפלאות על השירות ועל מקום האירוח.
חוות דעת משפיעות דרמטית על ההכנסות.
תשואה גבוהה מאפשרת לנכס לעבוד באופן חוקי, לשלם מיסים, להיות מתוחזק ברמה הגבוהה ביותר ועדיין… להישאר עם הרבה יותר בכיס.
המודל שלנו:
- דמי ניהול – עבור השירות ברמה הגבוהה שאנחנו מספקים, אנו גובים 20% + מע״מ מהכנסות הנכס ברוטו מדי חודש. Refresh פועלת בהתאם לחוק הישראלי, משלמת מיסים, גובה 17% מע״מ מאזרחים ישראלים ופוטרת ממע״מ אזרחים זרים.
- חשבונות שוטפים – ארנונה, מים חשמל, ועד בית, תיקונים, עמלות כרטיסי אשראי ועמלות אתרים – משולמים על ידינו באמצעי תשלום שמספק לנו בעל הנכס וכנגד חשבוניות, או ישירות על ידו – לבחירתו.
- תפעול ותחזוקה – Refresh אחראית באופן מלא לניהול, אחזקה ותיקונים שוטפים של הנכס, הזמנת בעלי המקצוע, תיאום שלהם ופיקוח עליהם ומאפשרת לבעלי הנכס לעבוד ולשלם לבעלי מקצוע שלהם או לבעלי מקצוע מומלצים על ידינו – לבחירתם החופשית.
- הוצאות ניקיון וכביסה – כנהוג בדירות נופש, נגבים מהאורח דמי ניקיון בנוסף למחיר ללילה ואלה משמשים לתשלום עבור נותני השירותים. בדוגמה המצורפת ניתן לראות כיצד נראה חשבון ללקוח באתרים Airbnb ו-booking.com:
תשלום שוטף לבעלי הנכס – כלל הכנסות הדירה בניכוי דמי הניהול משולמות לבעל הנכס בהעברה בנקאית ישירה.
ומכאן לשאלת מיליון הדולר: ״כמה ארוויח בפועל?״
על מנת לענות עליה נתחיל בנוסחה פשוטה שאותה למדנו באופן מובהק בעבודה שלנו:
נכס איכותי שעובד היטב, מנוהל במקצועיות ומתופעל בחריצות אמור להניב בממוצע תשואה כפולה.
כלומר:
100% יותר ביחס לתשואתו
בשוק השכירות לטווח ארוך.
לשם ההמחשה, אם הנכס יכול היה להיות מושכר בשוק רגיל, לשוכר בפרקי זמן של שנה ומעלה בסכום של 7,000 שקלים, הוא בהחלט יכול וצריך להניב 14,000 ש״ח בחודש בשכירות לטווחים קצרים.
אל תמהרו להתלהב. אנחנו פה כדי להחזיר לקרקע המציאות:
אם הנכס יעמוד בכל תנאי האיכות לעיל הוא אכן אמור לייצר תשואה כפולה, אלא שהתשואה הכפולה היא במונחי ברוטו. ועל כן:
בניכוי הוצאות בעל הנכס יכול לצפות לתשואה שנתית ממוצעת של 20%-40% יותר משכירות רגילה.
לעיתים יותר. זה כבר תלוי בעבודה שלנו, בחופש הניהולי שתתנו לנו ו…בנכס שלכם.
מוכנים לצאת לדרך? אנחנו כאן בשבילכם ולשירותכם.
לחיצה אחת כאן ואתם ממריאים איתנו. (:
אדם שוב 